وقتی صحبت خرید ملک در خارج از کشور می شود ایرانیان نا خودآگاه به یاد دبی می افتند. در این نوشته سعی می کنیم چشم شما را به سوی واقعیت هایی برای خرید املاک در خارج از ایران خصوصاً مالزی باز کنیم. نکاتی که در ذیل می آید حاصل تجربه افراد مختلف است و سعی شده جانب احتیاط در اراائه اطلاعات نگه داشته شود:

1. داستان دبی: ماجرای سرمایه گذاری هموطنان در دبی به یک طنز تلخ بیشتر شبیه است اما فرصت را برای کسانی که امروزه در مالزی یا سایر نقاط سرمایه گذاری می کنند ایجاد کرده که بهتر فکر کنند و درستتر تصمیم بگیرند.  در دبی مالکیت قطعی وجود ندارد چون آنچه در دبی به عنوان FREE HOLD عنوان می شود معمولاً منظور اجاره 99 ساله است. از طرف دیگر در ایران ، دبی یا خیلی دیگر از کشور ها مالکیت املاک به دو شیوه اظهار می شود: مالکیت اعیان و مالکیت عرصه. مالکیت عرصه در دبی اصولاً در کنترل دولت این کشور است. اگر شما در دبی خانه ای بخرید که مالکیت اعیان آن 100% در اختیار شما باشد مالکیت عرصه آن در بهترین شرایط باید هر 4 سال یک بار از طریق دولت امارات تمدید شود. دولت مختار است در هر زمان مالکیت را نقض کرده یا از تمدید آن خودداری کند شما مالک خانه ای هستید که آجر هایش متعلق به شماست اما اجازه تردد در زمین آنرا ندارید عرصه و زمین مال دولت است.

2. اول سرمایه گذاری بعد اقامت یا اول اقامت بعد سرمایه گذاری: توجه کنید سرمایه ای که شما به کشور دیگری وارد می کنید امتیازی اقتصادی برای آن کشور محسوب می شود قبل از دادن امتیاز ، امتیاز بگیرید. در دبی شما امتیاز می دهید. سرمایه می برید و ملکی را پیش خرید می کنید تا شاید اقامت بگیرید. اقامت ها 3 ساله است ولی تمدید مالکیت عرصه 4 سال یکبار پس همیشه انگشت سرمایه گذار زیر دندان دولت است. همیشه شما دست پایین را دارید و این تازه در شرایطی است که خانه خریداری شده را به موقع تحویل بگیرید. سوال این است که با گذشت سالها چرا هنوز تبلیغات املاک دبی با استفاده از تصاویر گرافیکی و نقاشی های کامپیوتری ارائه می شود. چرا اغلب فروشندگان هنوز پروژه ای را تحویل نداده اند و چرا هنوز سرمایه گذار ایرانی در دبی نیست که از طریق املاکش در آمد قابل توجهی داشته باشد مثلاً آپارتمانهایی را خریده باشد و از محل اجاره بهای آنها در آمد داشته باشد. جواب این است تعداد خیلی محدودی از کل املاک پیش فروش شده واقعاً ساخته و تحویل شده اند. موقع پیش خرید از درستکاری و اصالت سازنده مطمئن شوید. به زرق و برق و تبلیغات توجه نکنید تبلیغات بیش از حد باید باعث شک شود بیشترین توجه را معطوف به قراردادی کنید که امضا می کنید. امتیاز اقامت در مقابل پرداخت حجم زیادی از سرمایه ناچیز است. سرمایه را باید با سرمایه مبادله کرد و این اتفاقی است که در دبی نمی افتد. در مالزی اگر اقامت داشته باشید و ملکی داشت باشید. بعد اقمتتان را لغو کنید یا به هر دلیل این اقامت لغو شود مالکیت شما محترم است و لغو نمی شود.

3- مطالعه عوامل ریسک: هر سرمایه گذاری ریسک دارد. مطالعه عوامل ریسک و نقش آنها و مدیریت آنها یک علم پیچیده است. بعضی ریسکها از دست یک فرد، یک جامعه و حتی یک دولت خارج است. این که قمار ریسک دارد را همه می دانند و فرد نیز به تنهایی آنرا مدیریت می کنند کافی است قمار نکنید ریسکی متوجه شما نیست. اما ریسک سرمایه گذاری در یک کشور در دست شما نیست. حتی در خیلی از موارد در دست دولت ها هم نیست. دولت امارات علاقه ای به وقوع جنگ در خلیج فارس ندارد اما خلیج فارس یعنی انبار باروت و دبی شهری کوچک است روی این انبار باروت بزرگ. با خود فکر کنید اگر جنگی اتفاق بیفتد تهران، مشهد یا اهواز بیشتر آسیب می بینند یا دبی و بحرین؟  احتمال وقوع جنگ از دست یک کشور یا چند کشور خارج است. کافی است دولت صهیونیستی دیوانگی کند همانطور که صدام دیوانگی کرد.

این ریسکها خیلی بزرگ هستند و قابل کنترل هم نیستند اما با کمی مطالعه، تحقیق و مشاوره می توان ریسکهای دیگری را کم کرد. آگاهی از موقعیت املاک، نکات حقوقی، قوانین مالکیت، حسن شهرت سازنده، بازدهی مالی هر ملک اینها را هر فردی می تواند انجام دهد و ریسک سرمایه گذاری خود را کاهش دهد.

4-  توجه : چون این سایت به معرفی مالزی می پردازد تصور نکنید که سرمایه گذاری در مالزی ریسک ندارد یا این مقاله چنین منظوری دارد. هر سرمایه گذاری ریسک دارد. همانطور گفتیم یک سرمایه گذار باید در درجه اول به جای سرمایه امتیاز بگیرد. در درجه دوم از امنیت سرمایه خود اطمینان داشته باشد. در درجه سوم ریسکهای سرمایه گذاری خود را شناسایی و مدیریت کند و در درجه چهارم از سرمایه گذاری خود سود ببرد. این نکات را همیشه در نظر داشته باشید جدای از این که سرمایه گذاری مادی است یا معنوی یا میزان و مبلغ سرمایه چقدر است. از طرفی این یک واقعیت است که کشوری به زیبایی و جذابیت مالزی را نباید با جایی مثل دبی مقایسه کرد.

5- آیا در مالزی با خرید ملک می توان اقامت گرفت؟ روش اصلی این است که ابتدا اقامت بگیرید و بعد ملک بخرید. اما اگر فردی در مالزی املاکی به ارزش یک میلیون رینگیت ( حدود سیصد هزار دلار آمریکا ) داشته باشد میتواند به پشتوانه آن اقامت بگیرد. بعضی اوقات شنیده میشود که کسی گفته با خرید ملکی به ارزش 250 هزار رینگیت می توان اقامت گرفت. این کاملاً نادرست است. 250 هزار رینگیت حداقل مبلغی است که یک خارجی می تواند به خرید ملک در مالزی اختصاص دهد اما اصلاً  ربطی به اقامت ندارد. اقامت از طریق خرید ملک با ید با حد اقل یک میلیون رینگیت سرمایه گذاری انجام شود. اما چرا این روش مناسب نیست؟ توجه کنید که پیشتر گفتیم آوردن سرمایه امتیازی است که باید جای آن امتیاز گرفت. تا زمانی که اقامت معتبری در مالزی نباشد نمی توان وام گرفت. تسهیلات وام یکی از امتیازاتی است که فرد با اخذ اقامت خانه دوم بدست می آورد. پس بهتر است اول اقامت گرفت و بعد با استفاده از وام به خرید ملک اقدام کرد  نه این که اول ملکی را نقداً یا با وام کم خرید و بعداً برای اقامت اقدام کرد.

6- نکات مهمی در مورد وام املاک:

یک: بعضی از بانکها برای دارندگان اقامت خانه دوم وامهایی را به صورت  Pre-Approved  تصویب کرده اند یعنی برای اعطای وام به متقاضی، بانک شرایط سختی ندارد و به راحتی اخذ وام ممکن است این وامها فقط مخصوص دارندگان اقامت خانه دوم mm2h است.

 دو: بهره وامها سالانه 6 تا 7 درصد است اما قبل از دریافت وام از شیوه پرداخت، شناور بودن یا نبودن اصل وام، شرایط فسخ وام ، جریمه های دیرکرد و مسایلی از این قبیل آگاهی کافی را حاصل کنید.

سه:اگر پیش خرید می کنید دقت کنید که چه زمانی ملک را تحویل می گیرید و چه زمانی بازپرداخت اقساط آغاز می شود تا در برنامه ریزی مالی دچار مشکل نشوید.

 چهار: دقت کنید که وام صرفاً برای خرید یک ملک به خریدار اعطا می شود و امکان دریافت نقدی مبلغ وام و صرف آن برای مصارف دیگر و خروج آن از مالزی اصلاً وجود ندارد.

پنج: برای خرید ملکی وام بگیرید که رشد سالانه قیمت آن بیش از درصد سالانه بهره باشد یعنی اگر وامی را با بهره6% دریافت می کنید رشد سالانه ملک باید حتماً بیش از این باشد.

شش: قبل از اخذ وام و خرید ملک مطمئین شوید که اجاره بهای ملکی که می خرید در بازار روز بیشتر از مبلغ اقساط ماهانه ای است که می پردازید. حتی اگر نمی خواهید ملک را اجاره دهید نباید ملکی بخرید که اجاره آن کمتر از اقساط ماهانه است. این مسئله برای شما Negative Cash Flow یا گردش مالی منفی ایجاد می کند. از نظر اقتصاد در بازار آزاد این سرمایه گذاری غلط است. اجاره بها حتی باید هزینه نگهداری، شارژ و تعمیرات را نیز جبران کند. داشتن گردش مالی مثبت یکی از نکات مهم سرمایه گذاری است که باید در هر اقتصاد سالمی مد نظر قرار بگیرد( توجه این از فرمول هایی است که در اقتصاد ایران معمولاً کار نمی کندولی خارج از ایران باید به آن توجه کرد). بعضی کارشناسان نرخ ایده آل اجاره را سالانه 9 درصد می دانند یعنی اگر ارزش روز یک خانه 100 هزار دلار باشد ایده آل این است که در آمد اجاره آن در سال 9 هزار دلار باشد. در مالزی این نرخ سالانه از 5 تا 12 درصد است ( با توجه به نوع و مشخصات ملک).

هفت: درخواست برای وام را حساب شده به بانک تحویل دهید. اولاً موقعیت اقامتی محکمی داشته باشید دوماً مدارک کافی و لازم را ارائه کنید سوماً با بانکی کار کنید که راحتتر وام می دهد. اگر یک بانک وام شما را رد کند بانکهای دیگر سختتر وام می دهند پس تا اطمینان نسبی از موافقت بانک ندارید درخواست نکنید.

هشت تا نسبت به توانایی در باز پرداخت اقساط اطمینان 100% ندارید وام نگیرید. عدم توانایی لطمات جدی مالی و اعتباری به همراه دارد.

7- رشد سالانه ارزش ملک: از 1997 تا کنون مالزی رشد منفی املاک را تجربه نکرده و به طور متوسط  رشدی همواره مثبت وجود داشته است. میانگین رشد سالانه املاک در مالزی 8 تا 10% ارزیابی می شود. ممکن است املاک با موقعیت بد اصلاً رشد نکنند و در نواحی داغ املاک با رشد 20% در سال نیز وجود دارند. بنا بر این مهمترین مسئله موقعیت مکانی املاک است. اگر تنها یک اصل علمی را در خرید ملک رعایت می کنید ، موقعیت مکانی را مد نظر بگیرید.

نکته جالب دیگر مقایسه نرخ تورم با رشد ارزش ملک است. اگر تورم را در ایران مطابق با اعلام رسمی 20% فرض کنیم و رشد ارزش ملک را سالانه 30% در نظر بگیریم. نسبت رشد ملک به تورم در ایران سالانه 150% است. اگر رشد ملک در مالزی 10% در سال باشد و در شریطی که تورم 3% است این نسبت در مالزی سالانه 330% می شود. از طرف دیگر نسبت میزان سرمایه گذاری به درآمد اجاره بها در مالزی بدون شک بالاتر از ایران است. اینها در شرایطی است که ارزش رینگیت مالزی به نسبت دلار در سالهای اخیر در حال رشد بوده است. یعنی کسی که پول خود را به رینگیت تبدیل کرده بوده سود برده است و کسی که پول خود را به دلار تبدیل کرده بود ضرر کرده است.

 8- نوع مالکیت : در مالزی هم املاک به صورت اجاره 99 ساله وجود دارد و هم املاک با مالکیت واقعاً قطعی. پس حتماً املاک با مالکیت واقعاً قطعی بخرید.

9- کاربری: کاربری تجاری در مالزی واقعاً ارزان است سقف قیمت املاک تجاری در مالزی حدود متری 3500 دلار است این در شرایطی است که برای اکثر کسب و کار ها با حدود متری 1000 تا 1500 دلار می توان یک مغازه خیلی مناسب و دارای موقعیت خوب خرید. توجه کنید که املاک اداری نیز در مالزی کاربری تجاری محسوب می شوند. اگر فقط یک ملک می خواهید بخرید شاید بهتر باشد که تجاری بخرید چون هم اجاره بهتری دارد و هم بیشتر رشد می کند. به نظر می رسد که سرقفلی نیز در مالزی مبلغ ناچیزی است و سرقفلی بیشتر از آن که به ملک تعلق بگیرد به برند یا مارک تجاری و تابلوی مغازه تعلق می گیرد.

10- نوع املاک- برای ایرانی ها معمولاً نوع املاک معنی جز خانه، مغازه یا آپارتمان ندارد یعنی عموماً این سه نوع ملک را می شناسیم. در مالزی این طور نیست. قبل از هر سرمایه گذاری باید با انواع املاک کاملاً آشنا شوید هر اسم مفهوم متفاوتی از نظر تجاری دارد. در مالزی اسامی نظیر: Service Apartment, Condominium, Apartment, House, Semi- Detached, Bangalow, Service Residence, Garded Area,  و از این قبیل می شنوید. حتی کسانی که سالها در مالزی زندگی و تجارت کرده اند معمولاً با این مفاهیم و ارزش تجاری آنها آشنایی کافی را ندارند. اگر میخواهید ریسک سرمایه گذاری را کاهش دهید اول این مفهیم را یاد بگیرید و بعد خرید کنید.

11-  سایز تجارت: در مالزی معمول این است که شرکتهای بزرگ با سرمایه های چند ده میلیون دلاری اقدام به ساخت و ساز می کنند و مانند ایران نیست که هرکس برای خود زمینی کوچک را بسازد یا خانه ای کلنگی را نوسازی کند. با تصمیم به ساخت و ساز به مالزی نیائید. اما تجارتهای حاشیه ای نظیر بازسازی ، تعمیرات و معماری داخلی با سرمایه های  کم نیز امکان پذیر است.

12- مد و قیمت: در مالزی ممکن است در یک مکان دو آپارتمان ساخته شده باشد. هر دو آپارتمان از نظر موقیعت مکانی ، مصالح و امکانات مشابه باشند. اما قیمت را اسم سازنده یا برند آن تعیین می کند ممکن است این دو 30% اختلاف قیمت داشته باشند فقط چون سازنده یکی معروفیت چندانی ندارد و سازنده دیگری خوشنام و معروف است.

13- مراحل و هزینه های معامله: زمان مربوط به قولنامه اولیه تا انتقال سند و تحویل در املاک مسکونی حدود 3 ماه و املاک تجاری حدود 6 ماه طول می کشد. هزینه کمسیون آژانس املاک معمولاً با فروشنده است اما خریدار برای هزینه های قانونی معامله باید مبلغی بین 3 تا 5 % ارزش ملک را بپردازد. حضور وکیل رسمی در همه معاملات الزامی است و خوشبختانه احتمال تقلب و کلاهبرداری با توجه به نظارت رسمی و حضور وکلای طرفین خیلی کم است.

14- به خودتان زمان بدهید. درست است که قیمت پایین املاک در مالزی ما ایرانی ها را وسوسه می کند که فوری خرید کنیم مخصوصاً دارندگان اقامت خانه دوم که تسهیلات بانکی خوبی را به راحتی در اختیار دارند بیشتر برای خرید عجله می کنند. اما به خودتان زمان بدهید چند ماهی مطالعه کنید و با چشم باز خرید کنید.

15 - لینکهای مفید:

اقامت خانه دوم MM2H :    

 http://iranmalaysia.com/SecondHome.aspx

سایتهای خرید و فروش املاک:

www.fullhouse.com.my

www.iproperty.com.my

توجه واحد مساحت در مالزی Squar Feet یا فوت مربع است. با تخمین و برای راحتی در محاسبه هر 10 فوت مربع را معادل یک متر مربع فرض کنید.

نکته پایانی: این نوشتار  با تحقیقات چند ماهه و تلاش زیاد صرفاً جهت اطلاع رسانی نوشته شده و مسوولیت سود و زیان شما در هر معامله به عهده خودتان است و صحت اطلاعات موجود ممکن است در طول زمان تغییر کند.